למרות המקום המרכזי שתופסת מדיניות הדיור בישראל מאז 2011, והחלופות השונות שנשקלו וחלקן יושמו, נושא אחד מעולם לא הועמד למודעות וחשיבה ציבורית: הבעלות הלאומית הריכוזית על המקרקעין והשלכותיה על מחירי הדיור. האם יש ביניהן קשר? האם ייתכן שעצם הבעלות הלאומית הריכוזית גורמת לעליית מחירי הדיור, במקום להורדתם? בעיתוי הנוכחי, בו אולי נפתחו חלונות עם אופקים חדשים, אנו מגישים למקבלי ההחלטות ולציבור הרחב את מימצאיו של דוח מחקר זה.
שאלת המחקר הישירה של מחקר גישוש זה היא: כיצד משפיעה שיטת המכרזים (הרגילה) של רמ”י על רכיב עלות הקרקע במחירי הדיור? בליבת דו”ח זה מוצגים המימצאים של ניתוח אמפירי, ראשון מסוגו, המנסה לפצח שאלה חמקמקה זו. לצורך כך, נותחו אלפי מיכרזים למגורים ויושמו כלים סטטיסטיים לניתוח השערות אודות מידת ההשפעה של מיכלול של מישתנים נבחרים.
מחקר זה נבנה כמחקר גישוש, כבסיס להרחבתו לעוד שאלות נלוות וחשובות. אולם בחיפושינו הרבים אחר מקורות מימון להמשך, התאכזבנו פעם אחר פעם. הצורך בהעמקת המחקר קיים, ולאור מימצאינו – ניתן לומר שהוא אף מוכח. האם גורלו של “הפיל שבחדר” של מחירי הדיור בישראל להישאר במחבוא לנצח?
