תוכנית חלוקה חדשה לפי חוק התכנון והבניה היא הסדר ייחודי – ואף נדיר במדינות העולם – שבו מגולם “צדק חלוקתי” בין בעלי הקרקע. באמצעותו ניתן לעבור ממצב ראשוני של חלוקת בעלויות הקרקע למצב התיכנון החדש הרצוי, ללא צורך בהפקעת הבעלויות הפרטיות, ובדרך כלל אף תוך השבחת ערכי המקרקעין. תוכנית חלוקה חדשה, (הידועה גם כ”רפרצלציה”) היא הליך נפוץ מאוד בישראל, והיא משמשת כלי לפיתוח שטחים נרחבים שלא ניתן היה לפתחם בגלל בעיות של ריבוי בעלויות קרקע, של חלוקת קרקע מיושנת, או של היעדר מיכסה מספקת לצורכי ציבור או סביבה. לגבי נושא השימוש להקצאת קרקע לציבור – ובמיוחד השיעור המירבי המותר – קמו מחלוקות, הן בפסיקות בית המשפט והן בקרב החוקרים.
ספר זה מדווח על מחקר שמטרתו הייתה ללמוד את אופן השימוש בכלי החלוקה החדשה הלכה למעשה בישראל לצורך השגת שטחים ציבוריים, ומידת שביעות הרצון של הגורמים השונים מדרך זו. המחקר מעוגן בסקר מקיף של הידע הקיים אודות כלי החלוקה החדשה בארצות אחרות.
מתוצאות המחקר עולה כי תוכניות חלוקה חדשה הן כלי חיוני לפתרון בעיות תכנוניות רבות שלא היו באות על פתרונן הראוי בדרך אחרת, ובמיוחד לצורך השגת שטחים ציבוריים. המסקנות מחזקות חד אחד במחלוקת המשפטית ותומכות בדעה שאין לראות במקרקעין המופרשים לצורכי ציבור במיסגרת תוכנית חלוקה חדשה משום הפקעות ללא תמורה, ועל כן אין זה חיוני להגביל את שיעור ההפרשות ל 40% מהשטח. שיעור ההפרשות תלוי בצורכי הציבור בכל תוכנית לגופה, ובערכי המקרקעין בייעודם הקודם והחדש.
