מוסד שמואל נאמן לקח על עצמו את האתגר לבחון את הסיבות לעליה במחירי הדיור בישראל. בין השאר נמצא כי עיסוק באמצעים לרסן את מחירי הדיור הגבוהים מתעלם מהשלכות העובדה שרק בישראל מתוך כל מדינות ה-OECD קיימת בעלות לאומית על רוב המקרקעין, במקום שוק פרטי. בציבור מקובלת הדעה שהבעלות הלאומית אמורה לאפשר שליטה על המחירים יותר מאשר השוק הפרטי.
השערת מחקר זה היא שההשפעה היא הפוכה, שכן מעולם לא נבדק האם הבעלות הלאומית היא נכס או נטל. בשלב זה שח המחקר מדובר במחקר גישוש.
הבעיה המתודולוגית היא שאין בישראל “קבוצת ביקורת” טבעית של אזור ביקוש ללא מקרקעין לאומיים. באמצעות מודלים אנליטיים וסימולציות מול התנהגות השוק, נעשה ניסיון לבחון מה היה קורה אילו רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), הייתה פועלת בדומה לשוק הפרטי. נבנה בסיס נתונים הכולל את כל המגרשים ששווקו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל בכל הארץ, בבניה רוויה למגורים, החל משנת 1998 (2,785 שיווקים).
מאחר שהמחירים עולים במשך הזמן, נבדקו הליכי המכרז ונמצא שהם עצמם מוסיפים 6.2 שנים בממוצע מעבר להליכי אישור תוכניות בניין עיר. כדי לכמת את ההשלכה על מחירי הדיור נבדקו 407 תוכניות עם 2,155 מכרזים. ונמצא שבנסיבות מסוימות, העיכובים עלולים לפגוש עליית מחירים של כ-8.5% בשנה. בנוסף, נמצא קשר בין שיעור הבעלות הלאומית בערים לבין מחירי המגרשים. לדוגמא, בישובים בהם לרמ”י יש 100% מהקרקעות, המחירים גבוהים בכ-10%. ההשערה היא שמדובר באפקט המונופול ולא ביתרון כלשהו.
